La Chambre interdépartementale des Notaires (Ariège, Haute-Garonne, Tarn, Tarn-et-Garonne) l’avait anticipé il y a un an : pour la première fois – à l’exception de l’année 2020 atypique du fait de la crise sanitaire – le volume annuel des ventes immobilières tous biens confondus a reculé, de 17 % sur un an, en Haute-Garonne. Les notaires ont ainsi enregistré 31 590 ventes sur la période juillet 2022-juin 2023, contre 37 840 sur 2021-2022. C’est dans le neuf que la baisse des volumes est la plus significative, avec 5 310 ventes au total, soit 23 % de moins que l’année dernière. Dans l’ancien, à 10 380, les ventes de maisons ont diminué de 17 %, celles d’appartements de 10 % (13 580 ventes). En cause, « la croissance très rapide des taux d’intérêt », indique Me Henri Chesnelong, en charge des chiffres de l’immobilier à la Chambre des Notaires interdépartementale et les prix de vente qui ont poursuivi leur hausse, à un rythme toutefois moins soutenu que par le passé. « Les propriétaires ne semblent pas encore être prêts à baisser leur prix, mais cela devrait être le cas dans quelques mois ». Selon Me Chesnelong, qui prédit une accentuation en 2023-2024 du recul du volume de ventes, une baisse légère des prix semble s’opérer depuis le mois de juillet.
Les propriétaires ne semblent pas encore être prêts à baisser leur prix
Appartements anciens : ralentissement de la hausse des prix
En Haute-Garonne, sur le marché des appartements anciens, le prix médian du m2 atteint 2 950 €, en hausse de 3,1 %, après une précédente hausse de 4,7 %. Balma reste la commune la plus chère (3 460 €/m2, +0,8 %), devant Toulouse (3 280 €, +2,1%) et Seilh qui voit son prix au m2 augmenter de 10,9% pour atteindre 3 210€.
A Toulouse, à 5 630 €/m2, Saint-Etienne est le quartier le plus coûteux, suivi du Capitole (5 530 €/m2), Saint-Georges (5 220 €/m2), Saint-Cyprien (5 140 €/m2) qui intègre le club fermé des quartiers qui dépassent les 5 000 €/m2, les Carmes (5 080/m2) et Saint-Aubin (5 000 €/m2). Juste sous la barre des 5 000 €, Arnaud Bernard (4 950/m2) est un quartier qui monte, avec une hausse de 7,7 % du prix du m2 sur un an. Dans le sud-ouest de Toulouse, trois quartiers enregistrent les plus fortes hausses : la Croix de Pierre (+15,1 %, 3 030€/m2), les Pradettes (+13,2 %, 2 580 €/m2) et Saint-Simon (+11,5 %, 2 760€/m2). Bagatelle, Bellefontaine et Reynerie restent les trois quartiers les moins chers de Toulouse, à moins de 1500€/m2.
A Toulouse, Saint-Etienne est le quartier le plus cher. (c) Shutterstock
Maisons anciennes : Balma, Quint-Fonsegrives et Pibrac sur le podium
Le prix de vente médian des maisons anciennes en Haute-Garonne s’établit à 285 000€, en hausse de 3,5 % sur un an, après une augmentation de 5,9 % en 2021-2022. Sur le podium : Balma, Quint-Fonsegrives et Pibrac à plus de 400 000€. Suivent, Castanet-Tolosan, Ramonville Saint-Agne et Toulouse. Quelques communes situées sur l’axe Toulouse-Saint-Gaudens enregistrent une hausse conséquente de prix : Lherm (+12,2 %, 289 500 €), Longages (+15,5 %, 252 900€) et Cazères (+15,8 %, 198 100).
Après un recul de 5,7 % l’année dernière, le prix médian des terrains à bâtir augmente de 14 % à 98 000 €. 2 320 ventes ont été réalisée, soit « presque 1 000 de moins qu’à la période précédente », indique Me Chesnelong. Les ménages achètent plus petit : 34 % des terrains vendus font moins de 600 m2 (32 % en 2021-2022).
« Une posture d’attente » chez les potentiels vendeurs
Dans ce contexte tendu, « ceux qui ne sont pas contraints de vendre optent pour une posture d’attente », observe le notaire. La majorité des ventes – plus de 30 % – concerne ainsi des biens détenus par leurs propriétaires depuis plus de 15 ans, quand il y a 10 ans, ces ventes étaient les moins courantes (19 % en 2013). 25 % des ventes ont toutefois lieu moins de 5 ans après leur achat. Des ventes souvent rendues nécessaires par des séparations de couple ou un besoin rapide de logement plus grand. « Le marché immobilier est devenu bien moins spéculatif que ce qu’il a été il a peu », conclut Me Chesnelong.
L’immobilier neuf en crise
A 1 829 et 1 458 au premier semestre 2023, les mises en vente et les vente de biens immobiliers neufs n’ont jamais été si faibles sur l’aire toulousaine, constate l’ObserveR de l’immobilier toulousain. Elles ont respectivement reculé de 39 % et 52 % comparé au premier semestre 2022. « Les désistements représentent 460 logements, soit 28 % d’annulation, 10 % de plus qu’au 1er semestre 2022 », commente l’ObserveR qui explique ce phénomène par la hausse des taux d’intérêt et la frilosité des banques. « Il n’est pas opportun de parler de crise de la demande car c’est bien à une crise du financement que nous devons faire face ».
L’ObserveR constate par ailleurs que « pour la première fois à l’échelle de l’aire urbaine, les ventes à propriétaires-occupants sont majoritaires et représentent 59% des ventes ».
