3 449 ventes de logements neufs ont été réalisées en 2025 dans l’aire urbaine toulousaine. Alors qu’il faudrait produire et vendre « 10 000 logements par an, pour répondre aux besoins du territoire », a rappelé Mickaël Merz, président de l’ObserveR de l’immobilier toulousain le 12 février. Les mises en vente ont poursuivi leur recul, à 2 173, soit 24 % de moins qu’en 2024 et 3 fois moins qu’en 2019 (7 159 mises en vente). Même tendance pour les ventes au détail qui, à 1954 reculent de 35 % sur un an et sont divisées par plus de 3,5 comparé à 2019 (7 161). Avec la fin du dispositif Pinel, les ventes à investisseurs se sont effondrées : seules 456 ventes ont été réalisées en 2025 soit, 10 fois moins qu’en 2019.
Dans ce contexte, les acteurs toulousains de l’immobilier neuf – qui ont survécu à la crise ! – se sont adaptés. « Nous avons compris que le marché tournait au ralenti et qu’il fallait s’autoréguler », explique Mickaël Merz. De fait, l’offre commerciale s’est largement réduite, avec 2 430 offres en 2025, soit 6,5 % de moins qu’en 2024 et 37 % de moins qu’en 2023.
Un nouveau dispositif pour relancer l’investissement locatif
Mais selon Mickaël Merz, on devrait enfin avoir touché le fond, et l’année 2026 devrait être celle de la relance, grâce à l’adoption du statut du bailleur privé, qui devrait finalement s’appeler dispositif Jeanbrun, du nom du ministre chargé du logement. « L’adoption de ce nouveau dispositif est une bonne nouvelle pour relancer l’investissement locatif, se réjouit le président de l’ObserveR de l’immobilier toulousain. Ce nouveau levier fiscal est assez intéressant, car il est dans la moyenne des anciens dispositifs en termes de gain fiscal pour les investisseurs ».
Son défaut ? « Il est plus complexe à expliquer que le Pinel et sera donc un peu plus difficile à vendre », note Mickaël Merz. Car le dispositif Jeanbrun prévoit 3 niveaux de défiscalisation en fonction du niveau de loyer choisi par l’investisseur locatif. « Il va nous falloir étudier le dispositif et embaucher des vendeurs pour accompagner les acquéreurs », indique Mickaël Merz qui estime que les ventes pourraient être relancées à compter du 2e semestre 2026. « Dans l’aire urbaine toulousaine, je pense que cela devrait nous permettre de repartir sur un volume total de près de 6 000 ventes ».
