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Toulouse : l’immobilier neuf au plus bas

Au premier trimestre 2024, la chute vertigineuse des ventes et mises en vente de logements neufs se poursuit dans l'aire urbaine toulousaine, selon l'ObserveR de l'immobilier toulousain qui tire la sonnette d'alarme.

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Catastrophiques ! Les chiffres de l’immobilier neuf dans l’aire toulousaine n’ont jamais été aussi inquiétants. « À chaque trimestre, nous pensons toucher le fond, eh bien non ! C’est à chaque fois pire : les chiffres sont sidérants ! », s’est émue Laëtitia Vidal, ancienne présidente de l’ObserveR de l’immobilier toulousain le 22 mai, venue passer le relais au nouveau président, Mickaël Merz. Au premier trimestre 2024, 626 ventes ont été réalisées dans l’aire urbaine toulousaine*, soit un recul de 20 % comparé au premier trimestre 2023, et une baisse de 56 % par rapport au premier trimestre 2021 (1 196 ventes).

526 mises en vente

Seules 526 mises en vente ont été constatées par l’Observer, soit une baisse de 58 % sur un an. On en comptait 3 fois plus en 2021 (1 547). À Toulouse intra-muros, la baisse est encore plus impressionnante : avec 157 mises en vente observées seulement au premier trimestre 2024, le recul atteint 80 % comparé au premier trimestre 2023.

« Et on s’attend à ce que ce trimestre soit le meilleur de l’année 2024 », alerte le nouveau président Mickaël Merz. Car à Toulouse comme partout en France, le secteur du logement traverse une crise sans précédent. « Avec la hausse des taux d’intérêt, les ventes en 2e couronne de Toulouse s’effondrent », note Laetitia Vidal. Seules 94 ventes ont été réalisées au premier trimestre 2024. Le taux de désistement atteint par ailleurs des niveaux historiquement haut : près de 30 %. Ainsi, les ménages renoncent à devenir propriétaires et restent locataires.

Léger recul des prix

Poussés à « destocker » face au manque d’acquéreurs, les promoteurs concèdent un effort sur les prix qui diminuent pour la première fois depuis de nombreuses années. Ainsi, à 4 436 € /m2, le prix de vente recule de 2 % comparé au premier trimestre 2023. « La marge des promoteurs est comprise en général entre 6 à 8 %. Les prix ne vont de fait pas pouvoir baisser de 20 % comme l’espère l’État », prévient Mickaël Merz. Selon le président de l’ObserveR, il va y avoir de la casse dans le secteur immobilier. « Le nombre de mise en chantier va encore diminuer car les promoteurs ne vont pas pouvoir lancer leurs projets faute d’acquéreurs. Les opérateurs qui sont rentrés déjà fragilisés dans la crise ne vont pas s’en sortir ».

Au premier trimestre 2024, 626 ventes ont été réalisées dans l’aire urbaine toulousaine, soit un recul de 20 % comparé au premier trimestre 2023, et une baisse de 56 % par rapport au premier trimestre 2021

Un possible sursaut temporaire

Même si un léger rebond pourrait être observé sur le prochain trimestre, il ne sera que ponctuel. « Avec des prix qui diminuent et des taux qui se stabilisent, les investisseurs privés peuvent réaliser de bonnes opérations », affirme Mickaël Merz. Un sursaut qui restera toutefois de courte durée : l’incitation fiscale Pinel prendra fin au 1er janvier 2025.

Face à la situation, les acteurs du logement réunis au sein de l’Alliance pour le logement d’Occitanie vont rencontrer le préfet de région la semaine prochaine.

*L’aire urbaine toulousaine regroupe 453 communes, de Toulouse à la cinquième couronne.