Le projet a tout de sociétal puisqu’il porte un nouveau regard sur le vieillissement en milieu rural, dans un espace adapté et à taille humaine, pour un budget raisonnable. Il a aussi une indéniable portée économique puisqu’il retient aussi l’attention des investisseurs. On le doit à Marc Joly, « détecté » lors du premier salon Osez le Périgord, organisé par Périgord Développement, fin 2019, à Paris. Initiative Périgord s’est associée au montage financier pour soutenir le premier tour de table et assurer aux fondateurs une partie du capital apporté en propre. L’incubateur H24 a accueilli et accompagné la société dans son éclosion. Et ADI Nouvelle-Aquitaine a mis sa plateforme de recherche de financement au service du projet.
Les aînés en milieu rural restent attachés à un cadre de vie naturel.
Parmi les investisseurs, surtout des family offices, deux concourent à plus de 60 % du capital : rapidement clôturée, l’augmentation permet à la holding de passer à l’action. « Un acteur privé s’est manifesté, qui cherche à labelliser un fonds socialement responsable : nous allons nous aider mutuellement. » Agréé par l’autorité des marchés financiers, ce fonds d’investissement va accompagner le rythme prévu de deux à trois résidences par an. Pour Arnaud Monnet, responsable du pôle immobilier LB & AF (Laillet Bordier- Acer Finance), ce projet « répond parfaitement aux attentes des investisseurs en quête de sens (…), une forte prise en compte des impacts sociaux et environnementaux ainsi qu’un rendement équilibré ». Parmi les acteurs entrés au capital d’ABC Résidences, on compte l’Alliance régionale pour le développement (LVE n° 2464), société d’investissement basée en Lot-et-Garonne.
UN BUSINESS MODEL INVERSÉ
Cette nouvelle offre de résidences services seniors repose sur l’association de préoccupations écologiques, sociales et économiques : un cadre de vie sûr et apaisé, des loyers accessibles, un accueil flexible ouvert aux familles, un modèle financier adossé à des acteurs locaux… « Nous travaillons à l’inverse des promoteurs », explique Marc Joly. « Ils vendent par lot à des investisseurs pour défiscaliser. Notre structure réinvestit ses marges dans sa société d’exploitation. Nous proposons uniquement des locations, pas de vente à la découpe : nous voulons conserver la maîtrise de l’ensemble, l’entretien et le développement, pour pérenniser ce modèle. » Ce schéma à rentabilité rapide, grâce à une promotion immobilière en interne, est sans équivalent. « Nous sommes partis d’un montant acceptable pour un résident et nous avons travaillé un business model qui évacue le cumul de marges. » À 1 000 euros mensuels (ce qui inclut le loyer, les charges, les animations, l’entretien des espaces communs), la formule est à portée de petites retraites et duplicable en milieu rural. Une partie de ce loyer, considéré comme service, viendra même en déduction des revenus et les aides habituelles (APL) seront sollicitées. Des services à la personne, confiés aux CIAS locaux, permettront une continuité des habitudes existantes.
ÉCONOMIE D’ÉCHELLE ET DE TEMPS
La première pierre de la résidence services de Montignac-Lascaux (84 logements) sera posée le 3 septembre sur un terrain de 2,5 hectares, pour un accueil des premiers résidents d’ici fin 2022, avec 12 emplois prévus. Ce concept adapté à la démographie locale, entre le maintien à domicile et l’Ehpad, a aussitôt séduit le maire. « Une analyse de nos besoins sociaux fait ressortir des carences pour la dépendance, nous avons besoin d’équipements, assure Laurent Mathieu. Celui-ci ouvre des opportunités pour une chaîne complète de services. J’y vois aussi un pont avec le tourisme, des visiteurs choisissent le Périgord pour leur retraite. » La commune de Neuvic-sur-l’Isle a accordé un permis de construire, celle de Thiviers s’est aussi engagée, Eymet est intéressée. D’autres élus ruraux du Sud-Ouest sont séduits. « Nous misons sur des bassins de 40 à 50 000 habitants dans un rayon de 20 km. En milieu rural, 35 % de la population a plus de 65 ans. Ce qui signifie que 17 à 20 000 seniors n’auront pas d’offre d’hébergement autre que chez eux, avec un risque d’isolement et d’inadaptation de leur logement. »
Recréer le lien social dans un esprit « place du village »
Les fondateurs d’ABC Résidences, Marc Joly et Laurent Deverlanges (également créateur de Caviar de Neuvic), ont confié la conception des locaux à Laurent Lepy, architecte partenaire, et au bureau d’études Odetec (LVE n° 2328) avec la volonté de consulter les entreprises en proximité et de s’intégrer dans un tissu local. Les promoteurs de cet écosystème misent sur un habitat passif, constructions en bois biosourcées, matériaux intelligents et terrassements avec du verre recyclé. Autour des espaces communs, de petites maisons se découpent en quatre appartements de plain-pied. L’attention au bien-être quotidien des résidents passera par des repas « faits maison » à partir de produits frais (11 euros le midi ou moins cher avec un abonnement mensuel), des outils de communication digitaux (chaîne interne de télé et visio avec les familles, téléconsultation) et des espaces ouverts de convivialité. Budget pour la résidence pilote : 7,9 M€ HT.