Pourquoi la loi Jeanbrun arrive-t-elle à un moment clé pour le logement neuf ?
Parce que nous sortons d’une séquence extrêmement difficile. Depuis plusieurs années, le logement neuf subit une accumulation de contraintes : raréfaction du foncier, complexité administrative, allongement des délais d’instruction, hausse des coûts de construction, remontée des taux d’intérêt et recul de la capacité d’achat des ménages. À cela s’est ajoutée la disparition du principal dispositif qui soutenait l’investissement locatif dans le neuf : la loi Pinel, arrivée à son terme fin 2024. Le résultat est visible partout : moins de programmes lancés, moins de logements construits et donc moins d’offres disponibles demain. À Toulouse comme dans beaucoup de grandes métropoles, cette tension est déjà perceptible. Les étudiants, les jeunes actifs, les familles monoparentales ou encore les salariés en mobilité rencontrent des difficultés croissantes pour se loger.
Dans ce contexte, la loi Jeanbrun envoie un signal important : elle reconnaît que le bailleur privé est un acteur indispensable de la chaîne du logement. Sans investisseurs particuliers, une partie significative de l’offre locative neuve ne se construit pas. Or lorsqu’un logement neuf n’est pas produit aujourd’hui, ce n’est pas seulement une vente qui disparaît ; c’est un logement qui manquera pendant plusieurs décennies. À titre d’exemple, l’aire urbaine de Toulouse devrait produire environ 10 000 logements par an pour répondre à sa croissance démographique. En 2023, 2024 et 2025, nous avons produit autour de 5 000 logements par an. Cela représente un déficit cumulé proche de 15 000 logements en seulement trois ans. Ce décalage aura forcément un impact sur l’accès au logement et sur les niveaux de loyers de demain.
Concrètement, en quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Le principe est relativement simple : l’investisseur bénéficie d’un amortissement fiscal calculé sur une partie du prix du logement. Dans le neuf, la base amortissable représente 80 % du prix du bien, avec trois niveaux d’amortissement selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % en logement intermédiaire, 4,5 % en logement social, 5,5 % en logement très social. Le mécanisme est assorti de plafonds annuels d’amortissement de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros selon le niveau de loyer retenu. Cet amortissement vient réduire le revenu foncier imposable et peut ensuite s’imputer sur le revenu global, générant un avantage fiscal significatif.
Le dispositif impose une mise en location pendant neuf ans et encourage une politique de loyers maîtrisés. Plus le loyer est encadré, plus l’amortissement est élevé. C’est une manière d’aligner l’intérêt patrimonial de l’investisseur avec les besoins réels du territoire.
Il faut néanmoins être très clair : ce mécanisme doit être étudié avec précision. Son efficacité dépend du profil fiscal de l’investisseur, de ses revenus fonciers existants, de son horizon de détention et de ses objectifs patrimoniaux. La loi Jeanbrun est un outil performant, mais ce n’est pas un dispositif automatique.
Le dispositif peut-il être cumulé avec le LLI ?
Oui, et c’est probablement l’un des aspects les plus intéressants. Le logement locatif intermédiaire – le LLI – permet de bénéficier d’une TVA à 10 % ainsi que d’une exonération de taxe foncière pendant quinze ans, en contrepartie d’une location à loyer plafonné. Or les plafonds de loyers du LLI correspondent précisément à ceux du dispositif Jeanbrun. Le cumul est donc possible.
Il impose toutefois certaines conditions : investir via une SCI, conserver le bien pendant quinze ans et acheter dans une opération elle-même éligible au LLI. Le couplage des deux mécanismes améliore fortement l’équilibre économique de l’opération et permet d’atteindre des niveaux de rentabilité élevés et des efforts d’épargne mensuelle très faibles.
En quoi la loi Jeanbrun est-elle différente des précédents dispositifs ?
Il existe deux ruptures majeures. La première concerne la logique fiscale. Le dispositif Pinel reposait sur une réduction d’impôt directement liée à l’acquisition. Il a soutenu la production pendant plusieurs années, mais il pouvait aussi encourager des logiques de sortie à la fin de l’engagement. La loi Jeanbrun fonctionne différemment : elle repose sur l’amortissement et favorise davantage la détention longue. Ce n’est pas un simple changement technique ; c’est une autre philosophie. On ne récompense plus uniquement l’acte d’achat, mais la mise en location effective d’un logement utile au territoire.
La seconde rupture concerne la souplesse du dispositif. Le choix du bien, du secteur, du niveau de loyer et donc du niveau d’amortissement permet de construire une stratégie plus personnalisée que dans les anciens dispositifs. C’est, selon moi, une évolution saine. L’immobilier neuf ne doit pas être considéré uniquement comme un produit fiscal. Il doit être pensé comme un actif patrimonial durable, mais aussi comme une réponse à un besoin collectif. Un logement neuf bien situé, performant énergétiquement et loué à un niveau cohérent avec le marché local contribue à la fois à la sécurité de l’investisseur et à l’équilibre de la ville.
Le dispositif est-il adapté à tous les investisseurs ?
Il peut convenir à de nombreux profils grâce à sa souplesse. La loi Jeanbrun permet d’adapter davantage l’investissement à la stratégie patrimoniale recherchée : préparation de la retraite, création de revenus futurs, diversification patrimoniale ou transmission. C’était parfois plus complexe avec certains anciens dispositifs dont les contraintes d’emplacement ou de plafonds pouvaient exclure certains investisseurs.
Malgré tout, le dispositif prend tout son sens dans une logique de détention longue. Son intérêt est également renforcé pour les investisseurs fortement fiscalisés ou disposant de revenus fonciers existants. C’est pourquoi l’accompagnement reste essentiel. Les professionnels doivent expliquer, simuler, comparer et orienter les investisseurs vers les opérations réellement adaptées à leur situation.
Ce dispositif peut-il réellement relancer la production de logements neufs ?
Il peut y contribuer, mais il ne suffira pas seul. La crise du logement neuf est systémique. Elle ne se résoudra pas avec une seule mesure fiscale. Il faut agir simultanément sur le foncier, les délais administratifs, la stabilité réglementaire, le financement des acquéreurs et la confiance des investisseurs. L’objectif reste simple : maintenir une offre suffisante pour éviter une tension excessive sur les prix et les loyers.
Cela étant dit, la loi Jeanbrun envoie un signal positif. Elle reconnaît le rôle économique du bailleur privé et redonne de la visibilité à l’investissement locatif neuf. À Toulouse, cette question est centrale. La métropole continue d’attirer des étudiants, des chercheurs, des salariés de l’aéronautique, du spatial, de la santé ou encore du numérique. Cette dynamique crée des besoins permanents en logements. Si nous ne produisons pas suffisamment, nous créons mécaniquement davantage de tension locative, d’éloignement résidentiel et de difficultés d’accès au logement pour les ménages.
Pourquoi Toulouse reste-t-il un territoire pertinent pour ce type d’investissement ?
Toulouse réunit plusieurs fondamentaux particulièrement solides : une croissance démographique soutenue, une économie dynamique, une population étudiante importante, des pôles d’emploi structurants et un marché du logement accessible contrairement à d’autres métropoles (Paris, Lyon, Nice…). C’est précisément dans ce type de métropole que le logement locatif neuf conserve tout son sens.
Un investisseur qui acquiert un logement bien situé à Toulouse répond à une demande concrète et durable portée par les étudiants, les jeunes actifs, les ingénieurs, les chercheurs ou les familles. La loi Jeanbrun peut donc trouver ici un terrain d’application particulièrement pertinent, dans une métropole où les besoins restent très supérieurs à la production actuelle.
Quel conseil donneriez-vous à un particulier qui hésite aujourd’hui à investir ?
Je lui dirais que c’est un très bon moment pour investir. Les prix du neuf ont été stabilisés par la crise, voire ajustés à la baisse. Les taux se sont normalisés. Le cadre fiscal redevient cohérent et le couplage avec le LLI rend certaines opérations particulièrement pertinentes. Il y a une opportunité réelle.
Aussi, les besoins locatifs restent très forts dans les grandes métropoles attractives comme Toulouse. Il ne faut jamais rechercher une certitude absolue en immobilier, car elle n’existe pas. En revanche, il faut partir de ses objectifs patrimoniaux : préparer sa retraite, transmettre, diversifier son patrimoine ou générer des revenus futurs et se lancer dans le projet le plus adapté à sa situation. On peut dire qu’aujourd’hui les planètes sont enfin alignées.
Le dispositif impose une mise en location pendant 9 ans
L’immobilier neuf doit être pensé comme un actif patrimonial durable
