Depuis le mois de septembre, la foncière Bellevilles a installé ses locaux à la Halle de la Cartoucherie. Devenu en quelques mois un lieu de restauration et d’activités prisé des Toulousains, cet ancien site militaire et industriel est emblématique des programmes portés par la PME (32 salariés) : un bâtiment chargé d’histoire, au cœur de la ville, et dont la réhabilitation est l’occasion d’apporter de nouveaux services aux citoyens. « La création de la foncière est née de notre envie d’inscrire les projets immobiliers au service des territoires, en y associant une dimension sociale et écologique, explique Adrien Ramirez, l’un des cinq cofondateurs de Bellevilles et directeur général délégué de la foncière. Nous avions tous une dizaine d’années d’expérience dans la filière, avec des profils complémentaires. »
Travailler sur le temps long
Architecte, développeur immobilier, gestionnaire de foncière, responsable de réhabilitations pour des offices HLM, spécialiste de l’économie sociale et solidaire : les créateurs de Bellevilles ont mis en commun leurs expertises pour proposer une offre différenciée sur le marché, avec des loyers de 10 à 20 % moins élevés pour les locaux et logements issus de leurs opérations. « L’intérêt d’une foncière, c’est de travailler sur le temps long : on détient les immeubles sur au moins 5 à 10 ans, ce qui permet d’envisager différemment les rentabilités et d’absorber les coûts liés à la qualité environnementale – par exemple les matériaux biosourcés ou de réemploi. Le choix de loyers modérés peut lui aussi contribuer à la rentabilité, en limitant la rotation des locataires et la vacance », développe Adrien Ramirez. Un autre parti pris est de privilégier la rénovation de l’existant sur la construction neuve : « On ne s’interdit pas de créer de nouvelles surfaces sur un terrain déjà viabilisé, mais nous n’intervenons pas s’il faut artificialiser le sol, résume François Gendre, architecte et cofondateur de Bellevilles. Nos chantiers sont souvent situés en cœur de ville, avec un enjeu fort de qualité architecturale et patrimoniale. »
« L’intérêt d’une foncière, c’est de travailler sur le temps long, ce qui permet d’envisager différemment les rentabilités »
Levées de fonds
Ce positionnement responsable se révèle vite gagnant : dès la création de Bellevilles en 2019, plusieurs collectivités et aménageurs lui confient la transformation de bâtiments inexploités. Après la Halle de la Cartoucherie, la foncière obtient entre autres la transformation de l’école Pasteur d’Albi (Tarn) en logements et commerces, puis celle du château d’Arvieu (Aveyron) en lieu d’accueil et d’animation du territoire. Parallèlement, plusieurs levées de fonds se succèdent, via l’épargne citoyenne puis auprès d’investisseurs institutionnels. Sur une activité gourmande en capitaux, la foncière a ainsi pu sécuriser 12 millions d’euros en cinq ans : de quoi concrétiser 14 projets, et engager des études sur une quinzaine d’autres. Ce changement d’échelle a aussi permis de travailler d’autres géographies. Après Toulouse, la PME a ouvert des bureaux à Paris et Montpellier, et œuvre aussi à Marseille. « Nous ne souhaitons pas non plus grandir trop vite, même si les sollicitations sont devenues quasi quotidiennes », indique Adrien Ramirez.
© Adrien Nowak – La Vie Economique du Sud-Ouest
Une offre qui rencontre le marché
Au fil des années, les attentes du marché se sont en effet de plus en plus rapprochées du positionnement de Bellevilles, surtout dans les métropoles et les villes moyennes. La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) encourage les collectivités et aménageurs à privilégier la réhabilitation de l’existant pour limiter l’emprise foncière, tandis que la crise du neuf fait basculer nombre de promoteurs et d’entreprises de travaux vers la rénovation. Pour autant, redonner vie à un lieu au bénéfice du territoire n’a rien d’évident, insiste Adrien Ramirez : « La réussite d’un projet nécessite la rencontre d’une volonté politique, d’un bâtiment possédant suffisamment de potentiel, et d’un ou plusieurs porteurs de projet capables de s’engager sur le temps long. Et il faut bien sûr s’assurer que le modèle économique soit viable, pour notre foncière comme pour les exploitants ».
© Adrien Nowak – La Vie Economique du Sud-Ouest
Épargne citoyenne
Pour favoriser l’émergence de projets ancrés dans les territoires, Bellevilles s’apprête à passer un nouveau cap avec la création d’un outil d’épargne citoyenne, qui permettra aux particuliers de soutenir des programmes proches de chez eux. Ce dispositif de financement devrait être opérationnel dès la rentrée prochaine.
