Pourquoi la loi Jeanbrun arrive-t-elle à un moment clé pour le logement neuf ?
Parce que nous sortons d’une séquence extrêmement difficile. Depuis plusieurs années, le logement neuf subit une accumulation de contraintes : raréfaction du foncier, complexité administrative, allongement des délais d’instruction, hausse des coûts de construction, remontée des taux d’intérêt et recul de la capacité d’achat des ménages. À cela s’est ajoutée la disparition du principal dispositif qui soutenait l’investissement locatif dans le neuf : la loi Pinel, arrivée à son terme fin 2024. Le résultat est visible partout : moins de programmes lancés, moins de logements construits et donc moins d’offres disponibles demain. À Toulouse comme dans beaucoup de grandes métropoles, cette tension est déjà perceptible. Les étudiants, les jeunes actifs, les familles monoparentales ou encore les salariés en mobilité rencontrent des difficultés croissantes pour se loger.
Dans ce contexte, la loi Jeanbrun envoie un signal important : elle reconnaît que le bailleur privé est un acteur indispensable de la chaîne du logement. Sans investisseurs particuliers, une partie significative de l’offre locative neuve ne se construit pas. Or lorsqu’un logement neuf n’est pas produit aujourd’hui, ce n’est pas seulement une vente qui disparaît ; c’est un logement qui manquera pendant plusieurs décennies. À titre d’exemple, l’aire urbaine de Toulouse devrait produire environ 10 000 logements par an pour répondre à sa croissance démographique. En 2023, 2024 et 2025, nous avons produit autour de 5 000 logements par an. Cela représente un déficit cumulé proche de 15 000 logements en seulement trois ans. Ce décalage aura forcément un impact sur l’accès au logement et sur les niveaux de loyers de demain.
Concrètement, en quoi consiste le dispositif Jeanbrun ?
Le principe est relativement simple : l’investisseur bénéficie d’un amortissement fiscal calculé sur une partie du prix du logement. Dans le neuf, la base amortissable représente 80 % du prix du bien, avec trois niveaux d’amortissement selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % en logement intermédiaire, 4,5 % en logement social, 5,5 % en logement très social. Le mécanisme est assorti de plafonds annuels d’amortisse…
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